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房价走平即亏钱的时代来了,现在该买什么?

来源:马必石崎门户网站 发布日期:2019-10-31 20:36:30

资料来源:李迅雷金融和投资

在过去的十年里,越来越早买房的人赚了很多钱。一些人通过买房实现了经济自由。现在,尽管整体房价没有大幅下降,但考虑到持有房地产的高成本,购买或持有房地产的人实际上每天都在无意识地赔钱。当买房赔钱的时代到来时,我们现在应该投资什么?继续前一个话题“快钱”或“慢钱”的思考——从利率十年波动历史开始,我们将对过去和现在的投资方向进行一些反思。

《中泰宏观周报》第44期

摘要

1、过去买房子有钱,谁赚钱?在过去十年里,如果你一直投资于大宗商品,你只能获得30%、51%、57%和265%的累计回报。考虑到买房的高杠杆率,在过去十年的早些时候买房并购买更多的房子是分配大量资产的最正确决定。然而,我们也需要明确赚钱的背后。我们买房的主要收入是房价上涨带来的资本收益。资本收益是一个零和游戏。前人赚的是后人的钱。一旦价格回落到基本面,资产的最后一个持有者将不得不承担所有损失。从这个角度来看,房地产和股票市场实际上非常相似,但房地产周期更长。2.尽管房价暂时稳定,但实际上他们每天都在亏损。从投资的角度来看,如果房价不上涨,或者即使房价略有上涨,持有房子每天都会赔钱。例如,上海房地产总持有成本接近9%,而收入不到1.2%。目前,至少一半以上的城市已经开始因持有房地产而亏损。过去,买房赚钱的原因是资金外流导致泡沫。然而,目前,无论从刺激空间还是刺激意愿的角度来看,刺激房地产都不太可能再次流失。然而,只要没有强有力的刺激,价格就容易下跌,但难以上涨,人们不得不赔钱买房。此外,许多中小城市的房地产流动性实际上非常差。房价的上涨似乎带来了大量的浮动利润。每个人的账上都有很多资产,但当需要现金时,实际上很难实现。我将来应该买什么?利率债务+新经济。自去年以来,我们一直对利率债券的投资机会持乐观态度。从基本面、融资和国际比较来看,中国利率仍有较大下行空间,10年期债券利率预计将降至2.6%以下。我们不能总是用过去的历史经验来判断利率的下降空间。毕竟,当前的经济增长率无法与当时相比,房地产泡沫的规模也无法相比,政策空间的规模也无法相比。一个人不能两次踏入同一条河。就股票资产而言,我们认为在周期性市场很难走远。消费者估值显然偏高。新经济领域有越来越多的机会。结构性宽松政策将抑制房地产泡沫,同时,政策方面也在努力支持向新经济释放水。与此同时,中美问题可能会向好的方面发展。在这种情况下,考虑20倍以上的电子水龙头比购买60倍估值的“酱油”要好。

过去,当你买房致富时,你赚了谁的钱?从主要资产配置的角度来看,那些提前买房的人和那些在过去十年里买得更多的人已经赚了很多钱。我们计算了过去十年我国各种资产的投资回报,其中债券考虑利息收入,股票考虑股息收入,房地产采用CICC标准数据公司发布的住宅投资回报指数,考虑租金回报。结果显示,如果你在过去十年里一直投资于大宗商品并持有它们,你只能获得30%、51%、57%和265%的累计回报。事实上,考虑到结构性机遇,许多核心城市的房价在过去十年中上涨了三四倍以上。如果把杠杆因素考虑在内,买房的投资回报将会翻倍。毕竟,有少数投资者购买杠杆更高的股票,而购买杠杆更高的房子是很常见的。即使首付比例是50%,买房也会带来双倍的杠杆,投资收益也会翻倍。然而,如果首付款是30%,杠杆就更高。因此,在过去的十年里,尽早买房和多买房是分配大类资产的最正确决定。

但是在钱的背后,我们也需要清楚我们买房子时赚了多少钱,我们赚了谁的钱。

根据CICC标准数据公司发布的住宅投资收益指数,中国房地产在过去十年的年平均收益为14%,纯租金回报率非常小。由于我国许多中小城市几乎没有租赁市场,大多数城市房地产的租金回报率都在3%以下,远低于14%的年收入。因此,投资房地产的收入主要来自房价的大幅上涨,也就是说,我们赚的主要是资本收益。这就像2014年至2015年中国股市大幅上涨时,大量资金涌入股市,但他们赚的不是上市公司的利润和股息,而是股价上涨带来的资本收益。

那么资本收益来自哪里?如果甲能以150元的价格把价值100元的商品卖给乙,那么甲就相当于赚乙50美元。如果乙以210美元卖给丙,那么乙相当于赚取60美元。但如果泡沫破裂,商品价格此时回到100元,那么C相当于损失110元,甲乙双方赚得的钱之和也是110元。因此,纯粹由资本收益赚取的钱实际上是一个零和游戏。前人赚的是后者的钱。一旦价格回落到基本面,资产的最后一个持有人将不得不承担所有损失,损失的金额是前者获得的收入。当2015年我国股市出现异常波动时,持有股票的投资者将承担损失。房地产和股票市场在许多方面相似,但是一个重要的区别是股票市场的牛市周期相对较短。例如,在过去十年中,我们经历了多次同样的“游戏”,最终发现股票指数没有十年前那么高。房地产牛市周期更长。在过去十年里,我们经历了几轮小周期,但我们还没有完成房地产的大周期。

尽管房价暂时稳定,但实际上他们每天都在亏损。如果房价不上涨,那么买家或房主实际上每天都在赔钱。以上海为例,如果你拥有一个房地产,纯住宅的年租金收入只有1.6%,而上海的房价在过去一年里不但没有上涨,反而下降了,资本收益收入大约为-0.4%。

但每年买房的成本实际上非常高,首先,买房的资本成本,目前至少接近5%;还有建筑折旧带来的成本。一栋3年的房子的价格肯定不同于一栋10年的房子。不同之处在于建筑物折旧带来的影响。根据复旦大学2012年的计算,上海房地产的平均年折旧率在3%到5%之间。我们按4%计算,持有房地产的总成本接近9%,而收入不到1.2%。因此,从投资的角度来看,如果房价不上涨,或者即使房价略有上涨,房主每天都在赔钱。当然,如学区住房,这可以带来额外的收入,弥补一些损失,但对绝大多数房地产来说,它已经开始亏损。

事实上,买房赔钱的不仅仅是上海。根据100个城市的房价统计,在过去的一年里,超过一半的城市房价上涨不到6%。即使按照3%的租金回报率、5%的资本成本和4%的房屋折旧率,他们在这些城市拥有房屋都是赔钱的。此外,大多数小城市的租赁市场非常小,空置率高,租金收入可以忽略不计。

过去,赚钱的主要原因是价格上涨,但现在赔钱的主要原因是房价没有上涨。但是如果房价没有上涨甚至下跌,你会一直持有亏损的资产吗?事实上,展望未来,我们认为房价不仅难以飙升,而且很可能会出现重大回调,主要是因为货币不再泛滥。过去,各种泡沫最根本的原因是资金的释放。投资赚钱慢,投机赚钱快。尤其是当经济下滑时,我们用房地产作为支撑经济的重要手段,同时释放资金。资金涌入房地产行业,导致了严重的泡沫。但是现在,我国各城市的房价已经很高,中小城市的空置率也很高,经济金融的系统性风险很大,很难释放水来刺激。此外,中美贸易问题的出现也向所有人表明,仅建造房屋和道路等低效率投资虽然能在短期内刺激经济,但不能持续推动经济增长。如果经济发展是如此简单的事情,那么我们将拆毁房屋和道路,并再次重建它们。似乎实现短期国内生产总值目标并不难,但这种方法对长期经济增长有多大帮助?受到外部压力的提醒,我们仍然应该注意技术进步和经济效益。因此,无论从刺激空间还是刺激意图来看,都不太可能再次释放水来刺激房地产。

然而,只要没有强有力的水释放刺激,房价就容易下跌,但难以上涨。从大周期来看,中国房地产市场在2014年达到顶峰。各行各业的城市都在扩建新城镇,房地产市场严重供过于求,房价大幅回调,甚至连过去几年的涨幅都被抹去了。尽管2014年至2016年是一个普遍的放水环境,房地产监管也有所放松,但在此期间房价仍在大幅回升。

直到彭盖的货币刺激政策出台后,中小城市的房价才得以稳定和反弹。棚改货币化是一种类似量化宽松的强流失模式,相当于为部分居民提供资金在市场上买房,然后稳定甚至提高房价。买房和买股票是一样的。它一直在买入而不是买入。越来越多的居民涌入房地产市场,促进了中小城市房地产市场的共同繁荣。因此,在强有力的政策刺激下,本应在五年前达到顶峰的大周期出现了另一波繁荣。

展望未来,温室气体改革的货币化政策正在逐渐消退。lpr改革后,货币政策基本形成了房地产行业取水、非房地产行业放水的结构性宽松模式。在这种背景下,房地产的大周期和政策决策的小周期都将下行,房价也将面临回调的压力。尽管每个人都希望房价保持稳定,不涨不跌,但这不是常态。没有什么资产价格能在很长一段时间内保持稳定,但如果不上涨,它就会下跌。边际交易者通常决定现有资产的价格。

据我们计算,我国居民近60%的资产直接或间接分配到房地产领域,而中小城市房地产的流动性(liquity)实际上非常差,很多二手房都要折价出售,所以房价的上涨似乎带来了大量的浮动利润,每个人都有很多资产在账面上,但当需要现金时,实际上很难实现。

我将来应该买什么?利率债务+新经济既然房地产投资价值下降了,我们将来应该投资什么?自去年以来,我们一直对利率债券的投资机会持乐观态度。展望未来,我们认为我国利率仍有很大的下调空间。10年期债券的利率预计将降至2.6%以下。

从基本面来看,经济和通胀都在下行。这背后的主要原因是房地产的大周期和小周期都在回落,这决定了宏观经济增长率仍将趋于新常态。此外,我国居民的资产主要配置在房地产上。房地产带来的财富效应非常大,也会影响居民的消费行为。就通货膨胀而言,尽管猪肉价格正在上涨,但中国的核心cpi已经达到三年来的最低水平。根据我们的计算,生产者价格指数的下降将进一步扩大。经济增长决定投资回报率,投资回报率的下降将推动中国利率下降。从融资角度来看,该实体的融资需求也在下降。房地产是推动我国信贷和货币创造的最重要的机器,而房地产周期正在下行,地方政府隐性负债的扩张也受到限制,我国对房地产融资的需求也趋于回落。然后我们认为货币政策在结构上是宽松的,边排水边集水。事实上,最有利的是利率债务和高级信贷债务。

从国际比较来看,中国的利率债务也有很大吸引力。过去十年来,中国一直是全球经济增长的主要来源,中国经济增长率回归新常态决定了在本轮全球经济中很难找到增量需求的替代者,下行周期将会很长。目前,10年期美国国债收益率降至1.6%以下,欧洲主权债务利率降至负值,只有新兴经济体利率更高。然而,其他新兴经济体的规模仍然相对较小,存在许多不稳定因素和较大的汇率波动。中国经济规模大,产业结构健全。汇率经历明显贬值后,释放了一定的风险。相比之下,中国的利率债券税前收益率超过4%,这很有吸引力。

总的来说,在过去的十年里,我们已经习惯了快速赚钱和高利率。这是因为洪水强烈刺激了被推高的资产泡沫。一些城市投资公司不计成本借钱并发行“红包”。然而,当洪水不再泛滥、房地产泡沫难以扩大甚至收缩、城市投资公司借款有限时,低利率是常态。我们不能总是用过去的历史经验来判断利率的下降空间。毕竟,当前的经济增长率无法与当时相比,房地产泡沫的程度也无法相比,政策空间的大小也无法相比。一个人不能两次踏入同一条河。展望未来,中国利率仍有很大下行空间,10年期国债利率至少可以突破2016年的低点。在利率下调的过程中,不仅利率资产,而且利润和股息稳定、股息收益率相对较高的债券资产都具有投资价值。

就股权资产而言,我们认为新经济领域的机会更大。虽然定期资产估值处于历史低位,股息率也很高,但短期政策没有积极变化,房地产行业的政策也进一步收紧。此外,随着房地产周期的下降趋势,周期行业最糟糕的日子还远未到来。虽然估值较低,但利润也处于下行态势,在周期性市场很难走远。

然而,消费品的估值显然偏高。并非所有消费品都具有像茅台酒这样的投资产品的属性,也并非所有的食品都更有价值,因为茅台酒储存的时间更长。与其追求如此昂贵的消费品,不如更加关注新经济领域的机遇。

结构性宽松政策将抑制房地产泡沫,同时为新的经济领域释放水分。政策方面也在努力支持新经济。与此同时,中美问题可能会好转。在这种情况下,考虑20倍以上的电子水龙头比购买价值60倍的“酱油”要好。风险提示:贸易问题、政策变化、经济衰退。

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